Hi, How Can We Help You?

Consecuencias del Estado de Alarma en las relaciones arrendaticias de locales comerciales y oficinas

Desde que decretó el Estado de Alarma son numerosos los clientes que me consultan sobre si, como consecuencia del cierre temporal de los negocios, sigue vigente la obligación de pago de la renta y el resto de los derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

EL RD 463/2020 ha establecido, entre otras medidas, la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas durante el tiempo que permanezcamos en situación de Alarma.

Sin embargo, a diferencia de lo que ha ocurrido en otros países, en España no se han dictado normas de ámbito arrendaticio, ni legales ni económicas, que regulen las consecuencias derivadas del cierre de los negocios, en relación con los derechos y deberes de las partes.

Nos encontramos, pues, con un escenario de tremenda incertidumbre jurídica en donde es necesario ofrecer soluciones que diriman los conflictos de intereses que se están produciendo entre arrendadores y arrendatarios.

Por un lado, los propietarios de locales y oficinas tienen derecho a percibir la renta pactada en el contrato. Dicha renta en muchos casos es destinada a amortizar créditos, a sufragar gastos e incluso es la única fuente de ingresos de algunos arrendadores.

Por otro lado, los inquilinos abonan la renta como contraprestación a ejercicio de una actividad lucrativa que desarrollan en los locales objeto de arriendo, con la que generan los ingresos necesarios para, entre otras cosas, abonar la renta pactada.

Por tanto, estamos ante un importante CONFLICTO DE INTERESES que hay que resolver analizando cada caso concreto de forma particular ya que, como veremos, ni la legislación actual en materia arrendaticia, ni el RD 463/2020 establecen pautas para solucionar este difícil conflicto.

Efectivamente, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos  Urbanos, no establece normas aplicables a esta tremenda problemática. Así, no contempla la posibilidad de suspensión de los contratos más que en determinados supuestos referidos a la realización de obras de conservación o acordadas por una autoridad competente que hagan la vivienda inhabitable o, en el caso de los locales, inservible a su fin mientras duren las obras, por lo que no es posible por esa vía la suspensión de los contratos o exoneración del pago de la renta en la actual situación.

Por tanto, ante la ausencia de normativa vigente y de medidas decretadas por el Gobierno para la resolución de este difícil conflicto, tenemos dos alternativas:

A.- Negociar acuerdos entre las partes.

Recomiendo, tanto a arrendadores como a inquilinos que, moviéndose en el ámbito de la buena fe, y atendiendo a principios de equidad y proporcionalidad, teniendo en cuenta las concretas circunstancias económicas, personales, así como la trayectoria contractual de ambas partes, concilien intereses de la forma más equitativa y justa posible.

Igualmente, aconsejo plasmar dichos acuerdos por escrito para evitar problemas futuros.

B.- Acudir a la doctrina que ha sentado nuestra Jurisprudencia para situaciones análogas. La llamada cláusula “rebus sic stantibus”

Si apelamos a esta doctrina, la obligación de pago de la renta se suspendería o reduciría durante todo el tiempo que dure el Estado de Alarma.

Esta cláusula exige la concurrencia de los siguientes requisitos:

1º. Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplimiento del contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.

2º. Desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes contratantes, que derrumban el contrato por aniquilamiento de las prestaciones.

3º. Que todo ello acontezca por la sobrevenida aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles.

4º. Que carezca de otro medio para remediar y salvar el perjuicio (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1987 y 6 de junio de 1959).

La aplicación de la cláusula rebus podría aplicarse para resolver los conflictos jurídicos que se están produciendo como consecuencia del Estado de Emergencia y como una posible vía para producir una resolución del contrato, la reducción o la suspensión de la renta y otras obligaciones contractuales, con el fin de ajustar el desequilibrio que la nueva situación produce y atenuar los efectos de una situación no prevista, debiendo prevalecer el principio de conservación del negocio jurídico y el equilibrio de prestaciones.

Hay que tener bien presente que la cláusula rebus NO SE PUEDE APLICAR DE FORMA AUTOMÁTICA ni de igual manera en todas las relaciones arrendaticias. Hay que analizar los pactos establecidos en cada contrato de arrendamiento para determinar cuál es la solución más justa, en atención a todas las circunstancias concurrentes: la duración pactada, la existencia de pactos que contemplan fuerza mayor y/ o causas sobrevenidas, cláusulas de desistimiento y/o de extinción, etc..

Nos espera a todos una ardua y difícil tarea. Debemos tratar de conciliar los intereses en juego, de la forma más razonable y justa, tratando de defender nuestros intereses pero sin olvidar que velar por el bien común guiados por la solidaridad favorece la recuperación económica y social.

Paloma Zapatero García.

Abogado.

Deja un comentario

Su dirección de correo electrónico no será publicada.

You may use these <abbr title="HyperText Markup Language">html</abbr> tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

  Acepto la política de privacidad

Esta web únicamente utiliza cookies propias con finalidad técnica, no recaba ni cede datos de carácter personal de los usuarios sin su conocimiento. Sin embargo, contiene enlaces a sitios web de terceros con políticas de privacidad ajenas a esta web que usted podrá decidir si acepta o no cuando acceda a ellos. más información

Los ajustes de cookies de esta web están configurados para «permitir cookies» y así ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues utilizando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en «Aceptar» estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar